房貸利率回不去 3% 了？五年期房貸利率預測與市場變數深度解析

房貸利率在近年地緣政治衝突與經濟波動下表現劇烈。對於購屋者或考慮轉貸的民眾而言，未來五年的利率走向成為關鍵。房貸利率的定價機制主要與 10 年期美國公債殖利率（10-year U.S. Treasury note）高度相關，兩者通常呈現同向變動，而銀行會根據風險溢價（Spread）將房貸利率設定在公債殖利率之上。

專家與機構的五年期利率預測

根據德勤（Deloitte Touche Tohmatsu Ltd.）全球經濟研究中心在 2023 年 12 月的更新報告，全球經濟學家 Michael Wolf 指出，聯準會預計將維持利率不變直到 2026 年 12 月，聯邦基金利率預計於 2027 年年中達到 3.125% 的中性水準。德勤預測，10 年期公債殖利率將在 2027 年第二季前逐步放緩，並自 2027 年第三季起至 2030 年底穩定在 3.9%。

其他機構的預測則相對保守：

• 高盛（Goldman Sachs）分析師預期，長期來看，10 年期公債殖利率將在 2035 年升至 4.5%。
• 國會預算辦公室（CBO）則預測，該殖利率將在 2026 年底達到 4.1%，並於 2030 年緩步升至 4.3%。

利差（Spread）與房貸利率的連動

房貸利率與公債殖利率之間的利差，在過去幾年多維持在 2.5 個百分點左右，這與 2010 至 2020 年間低於 2 個百分點（甚至接近 1.5 個百分點）的歷史水準有顯著差異。以 3 月 5 日的數據為例，10 年期公債殖利率為 4.09%，30 年期固定房貸利率為 6.00%，利差約為 1.91 個百分點。

房貸利率與 10 年期公債的利差受預付風險、信用風險以及抵押擔保證券（MBS）的供需驅動。聯準會的量化緊縮（QT）計畫在 2022 年後擴大了利差，但隨著市場在 2025 年底開始正常化，預期利差將持續收斂。

情境分析：軟著陸與通膨壓力

透過 AI 模型分析，市場針對未來利率走勢提出了兩種極端情境：

樂觀情境（軟著陸）：聯準會成功將通膨控制在 2%，且未引發嚴重衰退。隨著量化緊縮結束，MBS 利差回歸 170 個基點的長期平均值，預計 2030 年 30 年期固定房貸利率將接近 5.00%。

悲觀情境（通膨持續）：若通膨維持在 2.5% 以上，且美國財政赤字壓力推升期限溢價，10 年期公債殖利率將維持在 4.4% 至 4.6% 之間。受市場波動影響，利差可能擴大至 240 個基點，導致房貸利率在 2027 年攀升至 7.00%，至 2030 年僅微幅降至 6.60%。

目前的市場分析顯示，未來五年房貸利率大幅下降的可能性極低。除非發生如經濟衰退、金融崩潰或全球性災難等重大變數，否則房貸利率預計將維持在 6% 左右的區間。